SIGN UP FOR PROPERTY ALERTS

Property Search

ΑΠΟΔΟΣΗ ΕΝΟΙΚΙΩΝ - ΤΙ ΑΠΑΙΤΗΣΕΙΣ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΕΧΟΥΝ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ;

Published on 31st December 2016

rental yield Εάν κάποιος έχει €200,000 κατάθεση στην τράπεζα, τι κέρδος θα έχει, εάν την διατηρήσει στην τράπεζα για ένα χρόνο; Στην ουσία θα έχει όφελος από τον τόκο. Αφού ο τόκος κυμαίνεται σήμερα στο 2%, η κατάθεση των €200,000 θα φέρει εισόδημα €4,000. Όμως επειδή οι τόκοι επιβαρύνονται με αμυντική συνεισφορά ύψους 30% έτσι θα πληρώσουμε €1,200 στην κυβέρνηση και άρα θα μας απομείνουν €2,800. Δηλαδή, στο αρχικό ποσό των €200,000, η καθαρή απόδοση είναι 1,4 %. Εάν ο ίδιος καταθέτης αποφασίσει αντί να τα κρατήσει σε κατάθεση τα λεφτά του, να αγοράσει ένα διαμέρισμα με συνολικό κόστος €200,000, τι ενοίκιο πρέπει να απαιτήσει, για να έχει ικανοποιητική απόδοση; Βασικά, το ρίσκο το οποίο αναλαμβάνει ένας ιδιοκτήτης που ενοικιάζει κάποιο ακίνητο είναι σίγουρα πολύ μεγαλύτερο από το ρίσκο που παίρνει ένας καταθέτης, (το λέμε με την γνώση ότι έγινε κούρεμα το 2013). Γιατί αναλαμβάνει περισσότερα ρίσκα;

  • Διότι δεν μπορεί κανένας να του διασφαλίσει ότι το διαμέρισμα που θα αγοράσει θα είναι ολόχρονα ενοικιασμένο. Σίγουρα, μεταξύ ενοικιαστών υπάρχει μεγάλη πιθανότητα να μείνει κενό το διαμέρισμα για κάποιο χρονικό διάστημα.
  • Δεύτερο, κάποιος ενοικιαστής πιθανόν να προκαλέσει ζημιές στο ακίνητο, το οποίο να χρειάζεται σημαντικές επιδιορθώσεις και πιθανόν αυτός ο ενοικιαστής να μην μπορεί να τις πληρώσει.
  • Τρίτο, κάποιοι ενοικιαστές μπορεί να αφήσουν απλήρωτα ενοίκια, να εξαφανιστούν και να χρειαστεί να καταφύγει στα δικαστήρια για να διεκδικήσει το λαβείν του με επιπλέον έξοδα δικηγόρων κτλ. Άρα ένας καταθέτης όπως είχαμε πει, απολαβαίνει 1,4% καθαρή ετησία απόδοση. Ένας ιδιοκτήτης για να μπορεί να καλύψει τους πιθανούς κινδύνους, πρέπει να προσθέσει τουλάχιστο 3% επί της απόδοσης. Δηλαδή, αντί 1,4% να υπολογίσει 4,4%.
  • Στο συγκεκριμένο παράδειγμα των €200,000 το 4,4% ανέρχεται σε €8,800 ετησίως. Αυτό είναι το καθαρό ποσό ενοικίων που πρέπει να καθαρίζει ο ιδιοκτήτης μετά από τις φορολογίες. Τι πρέπει να είναι το ενοίκιο πριν τις φορολογίες που πρέπει να ζητήσει από τον ενοικιαστή; Αν υποθέσουμε ότι ιδιοκτήτης έχει αγοράσει το διαμέρισμα του ως φυσικό άτομο και όχι ως εταιρία και ότι φορολογείται στην κλίμακα 25%, δηλαδή έχει συνολικά ετήσια εισοδήματα μεταξύ €28,000 - €36,000. Δυστυχώς, τα ενοίκια φορολογούνται δύο φορές, μια φορά με φόρο εισοδήματος. Στην συγκεκριμένη περίπτωση ο ιδιοκτήτη φορολογείται επίσης με αμυντική εισφορά, 3% επί του 75% των συνολικών ενοικίων.
  • Άρα τα επιπλέον ρίσκα και οι κίνδυνοι που βαρύνουν ένα ιδιοκτήτη που θα ενοικιάσει σε σχέση με ένα καταθέτη πρέπει να κοστολογηθούν και να αντιπαρατεθούν με την απόδοση που απολαμβάνει ένας καταθέτης .

Το ετήσιο μεικτό ενοίκιο λαμβάνοντας υπόψη τις φορολογίες είναι στην συγκεκριμένη περίπτωση €11,318. Εάν το διαιρέσουμε αυτό με τους δώδεκα μήνες, μιλούμε για ενοίκιο της τάξης των €943 τον μήνα, ή μια απόδοση των 5,66% στο αρχικό ποσό που πλήρωσε των €200,000. Ακούγεται λίγο ψηλό το ενοίκιο των €943 ευρώ για ένα καλό διάρι. Αυτό επειδή διαχρονικά τα ενοίκια στην Κύπρο δεν ήταν χαμηλά και δεν αντικατοπτρίζουν τα κόστη απόκτησης των ακινήτων. Δηλαδή, οι αποδόσεις των ενοικίων στην Κύπρο υπήρξαν διαχρονικά πολύ χαμηλές σε σύγκριση με παρόμοιες αγορές. Μία θετική σκοπιά για τους ιδιοκτήτες είναι ότι διαχρονικά οι αξίες των ακινήτων ανεβαίνουν - κατά μέσω όρο γύρω στο 5% ετήσια. Επίσης και τα ενοίκια ανεβαίνουν από την ημέρα που αγοράζει κάποιος το ακίνητο του, (συνήθως κάθε διετία). Άρα, υπάρχει και η θετική όψη για τους ιδιοκτήτες, όπως έχω προαναφέρει. Ολοκληρώνοντας, επειδή ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει πολύ περισσότερα ρίσκα από ’ότι ένας καταθέτης, πρέπει και η απόδοση του να είναι ανάλογη. Πιστεύουμε ότι απόδοση της τάξης του 5,5% -6% για ένα καινούργιο διαμέρισμα είναι μια λογική απαίτηση σε αντιπαράθεση με το υφιστάμενο μέσο όρο απόδοσης που κυμαίνεται γύρω στο 4%. FOX Smart Estate Agency Director  Από: Γιώργος Μουσκίδης            Διευθυντής FOX Smart Estate Agency            Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)

Latest News

10
Jul

Cost of Living in Cyprus

The sun, sea and sand appeal to many when thinking of moving to a new location. However, when relocating, you need to be practical…
08
Jul

The Smart Technology…

The Smart Technology Transforming Homes in Cyprus It is estimated that by the end of 2022, over 84 million homes in Europe will…
28
Jun

RENTAL OPTIONS FOR STUDENTS

RENTAL OPTIONS FOR STUDENTS   Today’s article aims to analyse the current student rental market and the choices available.…

View more properties >